В Украине идет поэтапное введение в действие Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству" принятого 5 декабря 2019 года. Этот закон направлен на введение ряда антирейдерских мер и установление действенных предохранителей по защите имущественных прав собственников и пользователей земельных участков, сообщает Protocol.ua.

Помимо прочих изменений, с 16 июля 2020 года начинают действовать нововведения, касающиеся возобновления договора аренды земли.

Важно знать! Удар по коррупции: в Украине изменились правила согласования земельных документов

Из Закона Украины "Об аренде земли" исключили часть 6 статьи 33 и поместили ее в новой редакции в Земельный кодекс Украины (далее – "ЗК Украины"), а также дополнили главу 19 статьей 126-1.

Статьей 32-2 Закона Украины "О внесении изменений" определено, что возобновление договоров аренды земли осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 126-1 ЗК Украины. Зато статьей 33 Закона Украины "Об аренде земли", также установлена процедура возобновления договора на аренду земли. Согласно ей, после окончания срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок.

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды земли. В случае смерти арендодателя до истечения срока действия договора аренды земли арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом наследника земельного участка в течение одного месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.

К письму-сообщению о заключении договора аренды земли на новый срок арендатор прилагает проект договора.

При заключении договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности относительно арендной платы и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.

Арендодатель в месячный срок рассматривает направленное арендатором письмо-сообщение с проектом договора аренды, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и в случае отсутствия возражений заключает договор аренды. В случае аренды земель государственной и коммунальной собственности заключение договора осуществляется на основании решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользование в соответствии со статьей 122 Земельного кодекса Украины (далее – "ЗК Украины"). При наличии возражений арендодателя относительно заключения договора аренды земли на новый срок арендатору направляется письмо-сообщение о принятом арендодателем решении.

В свою очередь, статьей 126-1 ЗК Украины установлено, что условие о возобновлении договора аренды земли должно устанавливаться в самом договоре.

При этом, если речь идет о земельном участке коммунальной или государственной собственности, то сторонам запрещено устанавливать условие о возобновлении договора земли, кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.

Однако, заключая такой договор аренды, например, с цельюй застройки земли, по состоянию на момент заключения договора аренды зданий еще, соответственно, не будет, а потому и заключать договор аренды с таким условием нет оснований.

Более того, согласно статье 288 Налогового кодекса Украины, договор аренды земель государственной и коммунальной собственности заключается по типовой форме, утвержденной Постановлением № 220 Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 года.

Обратите внимание! В Раде говорят о запрете отчуждения земель: основные пункты законопроекта

Согласно статье 179 Хозяйственного кодекса Украины, стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия.

Таким образом, стороны не могут внести изменения в типовой договор аренды, а поэтому возникает вопрос: возможно ли будет возобновить договор аренды земли коммунальной или государственной собственности на новый срок при отсутствии условия о его возобновлении в договоре аренды.

И будут ли в таком случае применяться части 1-5 статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли", учитывая, что ею предусмотрено преимущественное право на возобновление договора аренды земли независимо от наличия условий о возможности возобновить договор.


Договор аренды земли будут составлять по-новому / Фото Агроцентра

Относительно земель частной собственности, то статьей 126-1 ЗК Украины предусмотрено, что в случае если договор содержит условие о его возобновлении после окончания срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях.

Договор считается возобновленным без совершения сторонами договора письменной сделки о его возобновлении и в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора.

Совершение других действий сторонами договора для его возобновления не требуется.

В случае если сторона договора желает воспользоваться правом отказа от возобновления договора, она должна не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора подать в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора.

В случае отсутствия заявления об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора до даты окончания действия такого договора после наступления соответствующей даты окончания действия договора государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок.

Законом Украины "О внесении изменений" предложена также новая редакция статьи 26 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременения".

Согласно ей, сведения о праве пользования земельным участком, которое прекращается после завершения срока действия соответствующего договора, содержатся в Государственном реестре прав со дня государственной регистрации приобретения вещного права до дня окончания срока действия договора. После окончания срока действия договора государственная регистрация вещного права прекращается с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав.

Сведения о праве пользования земельным участком, при условии его возобновления, содержатся в Государственном реестре прав со дня государственной регистрации приобретения вещного права.

В случае представления стороной договора заявления об исключении из Государственного реестра прав сведений о возобновлении договора, государственный регистратор исключает такие сведения из Государственного реестра прав и после окончания срока действия договора государственная регистрация вещного права, производного от права собственности, прекращается с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав.

В случае отсутствия заявления об исключении из Государственного реестра прав сведений о возобновлении договора до окончания срока действия договора, при условии его возобновления по истечении срока действия договора, государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав.

Заявление о государственной регистрации прекращения вещного права на земельный участок, производного от права собственности, независимо от наличия или отсутствия сведений о возобновлении договора может быть подано в любое время до прекращения такого права.

Итак, Законом Украины "О внесении изменений" предусмотрены нововведения, касающиеся возобновления договора аренды земельного участка, которые являются спорными и, ограничивая права арендаторов, полностью защищают интересы арендодателей, предоставляя им больше прав в части выбора арендаторов и отсутствия обязанности возобновлять договор аренды земли неоднократно с одним и тем же арендатором.

Кроме того, учитывая нововведения, может возникнуть ситуация, когда арендатор, пользуясь преимущественным правом, обращается к арендодателю с письмом-уведомлением о возобновлении договора аренды земли, а арендодатель в это время подает заявление в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество об исключении сведений о возобновлении договора. При этом, согласно статье 26 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременения" обратиться с таким заявлением сторона может в любое время до окончания договора аренды земли.

К теме: Куда пойдут невостребованные паи украинцев, – объяснение эксперта

Скорее всего, такие изменения направлены на защиту прав и интересов арендодателей – физических лиц, когда в отношениях аренды они являются менее защищенной стороной отношений.

Однако, в случае заключения договора аренды земли коммунальной или государственной собственности, незащищенной стороной является именно арендатор, который, кроме других ограничений, с новыми положениями законодательства не сможет быть уверенным, что принимая земельный участок в пользование на определенный срок, например, для товарного сельскохозяйственного производства, сможет продлить договор аренды земли, а не вынужден будет думать, что делать с засеянными перед окончанием срока действия договора полями.

Итак, обобщая, какие нововведения нас ждут:

  • Условие о возобновлении договора должно быть предусмотрено самим договором.
  • При этом запрещается указывать такое условие в договорах, касающихся аренды земель государственной и коммунальной собственности, кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.
  • Возобновить договор аренды по молчаливому согласию возможно лишь в случае наличия такой возможности в договоре аренды земли. При этом заключать дополнительное соглашение больше не надо, пролонгация будет происходить автоматически.
  • Новые положения не будут распространяться на договоры, заключенные до вступления в силу Закона.
  • Воспользоваться своим правом на отказ в возобновлении договора аренды земли может любая из сторон, обратившись к государственному регистратору не позднее, чем за месяц до окончания такого договора.
  • При этом, согласно положениям Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременения", обратиться с таким заявлением сторона может в любое время до окончания договора аренды земли.